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作为一种新兴的、可能是最通畅的融资工具，REITs在即将连通中国房地产业的时候，突然失语。近期不得已的观望，让REITs上市链条上的各个受益方，集体遭遇尴尬。但诚如前文所言，政策等相关举措正在行动当中，一旦渠道畅通，REITs的确魅力难挡。
房企：REITs资金套现能力强
“我们期待REITs发行市场能够尽快好转，一旦打通了这条融资渠道，内地很多商业物业就可以变现，而这些资金还可以进一步投资到其他地方去”。近期多只REITs的上市受阻，让国内的这位商业地产开发商显得有些迫不及待。
截至目前，距《楼市》拟于9月份举办“2006（北京）REITs国际合作论坛”尚有两月有余，已有数十家地产商及基金等相关REITs运作机构与《楼市》接洽。
虽然有关专家指出，REITs并非如某些地产商所想，能解燃眉之急；但从各方的关切之情可见，REITs作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。
自去年香港REITs市场撤销对海外投资的地域限制，尤其是内地越秀房地产信托基金（0405.HK）的成功上市，不但为其筹得资金19.7亿港元，而且也大大增强了其所持有项目的流动性。 由此，国内很多持有商业地产的房地产开发商开始蠢蠢欲动，对于他们而言，REITs巨大的资金套现能力，诱惑实在难挡。
“REITs上市是一个实实在在的为开发商吸纳资金的过程。以我们正在运作的基金为例，除了可以帮助企业所持有的商业物业‘套现’外，还能帮他们寻找合适的租户。另外，作为资产管理公司，我们还会根据不同的时间段、具体业态的变化在经营策略上有所调整。” 某知名基金管理机构负责人向《楼市》记者表示。
对于目前大多数持有商业物业的开发商来说，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。
决意选择REITs的大连万达集团股份有限公司董事长王健林对于这个市场更是感受颇深，他曾在公开场合表示：“与IPO不同，REITs的好处在于：第一，不受募集时间的限制。一般海外上市公司每12个月募资一次。第二，不受募资金额的限制。这比较符合我们快速做大的目标。”
REITs是以受益凭证在资本市场上筹集资金，再以直接经营或者间接融资的方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。
通过这两个市场的结合，有利于房地产开发商在大规模房地产开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。
房地产开发商通过规范的REITs运作渠道可以及时回笼资金，投资于能够产生更大收益的房地产开发中，而将收益较低但回报稳定的这一部分收益转让给希望共享房地产收益，但又不愿过多承担风险的投资者。
因此从地产商的角度，分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产净值有很大折让的开发商还原其优质资产的价值。
尽管在发行过程中，开发商需要花费2.5%～3%的费用，但专业REITs运作人士认为，基本上会有70%～80%的企业属于成功付费。
即便不能成功上市，开发商需要支付必要的资产转移过户费，但这笔费用在某种程度上也能够被转冲掉。因为资产被转出去以后，国内企业就可以向国外的银行贷款。“国外的利率要比国内低，这样还可以降低企业的资金成本。”
黄立冲对记者表示：“对房地产所有者来说，REIT在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs可以为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，建立一种比较稳定的融资制度。REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售；另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。更重要的是，它为发展商提供了银行信贷以外的融资途径。”
尽管REITs对国内的开发企业而言尚属新鲜事物，但纵观全国，符合REITs上市条件的成熟的商业物业并不缺乏。
有很多电子商城经过长时间的发展，销售状态一直都很旺盛，像北京的海龙电子商城、深圳的赛格电子市场以及遍布各地的百脑汇等。
包括一些区域性的批发市场，如北京以小商品批发闻名的天意、动物园，以及现在的百荣世贸城等批发市场，这类批发市场一直很火，而且租金也在不断上升。他们都很符合REITs的上市条件。
“我曾给深圳赛格算过一笔账。按照他的租金水平，如果作REITs，每个建筑平方米至少能卖到20多万。这种物业上市以后对大家很有好处。”齐霁表示。
同时他强调，通过大众的钱去投资房地产行业，将会成为房地产金融业的一个潮流。
投资者：风险较低 收益稳定
由于REITs的价格变动与其所投资物业的资产净值相关，因此它受股票等其他金融产品价格变动的影响较小。
与其他投资产品相比，如直接购买商业物业或相关股票，不但投资所需要的资金量比较大，而且风险也较高。
REITs通过投资于已建成的有稳定租金或其他收入的物业，目前香港规定其派息比率不得低于90%，因此REITs为投资者提供了一种风险相对较低、回报稳定的投资品。
以越秀房地产投资信托为例，上市前曾获得机构投资者145倍的认购，并吸引了香港个人投资者495倍的超额认购。根据发行价格，越秀房地产投资信托的收益率达到6.5%。即使不考虑股价上涨的可能性，每个投资者都可以通过购买越秀的REITs产品，获得6.5%的收益。
黄立冲总结认为，REITs的基金单位具有三个方面的优势：
首先，业务重点明确。因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外的业务，或拥有重大的非房地产资产，可以为某些风险承受力较低的投资者提供特殊的投资工具。
其次，收益稳定。房地产投资信托守则规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金于各财政年度必须分派至少90%的经审核除税后的收入净额。
再次，监管严格，风险较低。管理人获证监会持续发牌认可及监管，公司管治比较令人放心。而且具有法定及监管企业管治机制，并由独立受托人监督内部企业的管治机制。
因此即使把它放在整个国际金融市场上来看，与其他普遍投资产品，REITs也被视为是安全性和获利性较为理想的投资方式。[上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [下一页]
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