近日，《财经时报》记者从多条渠道独家获悉，中国证监会房地产投资基金(REITs)专题研究小组于4月10日正式成立。小组由证监会主管基金的副主席桂敏杰任组长，主管发行的主席助理姚刚担任副组长，研究中心主任祁斌任工作小组组长。

　　尽管证监会在成立相关研究小组时十分低调，北京一些地产界人士还是从一些途径获知了相关消息。

　　在银行业持续对房地产行业紧缩信贷的大背景下，不少中小型的地产开发商在去年就已陷入资金链断裂的困境，一些地产商甚至因此退出市场。

　　有地产界人士向《财经时报》分析说，证监会相关小组的成立，意味着地产行业在融资渠道方面，将能获得极大突破。

　　同时，对于规模更大的个人投资者而言，REITs的出现，将为他们提供一个投资大型房地产开发的机会。在股票、基金、银行、保险等金融理财产品之外，REITs有望成为个人投资者的投资新品种。

　　值得注意的是，为缓解房地产行业对金融系统、尤其是商业银行构成的潜在金融风险，人民银行已于今年1月先行启动了REITs课题研究。

　　《财经时报》从地产界有关人士处获悉，有关部门已确定中信证券和联华信托作为REITs的试点机构。

　　REITs走俏亚洲

　　近年来，REITs一直是房地产行业和资本市场的热点话题。

　　REITs的英文全称是Real Estate Investment Trust，按字面直译是“房地产投资信托”。

　　它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金制度。

　　“这项信托基金制度最早是1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。”

　　一家外资银行专门研究REITs的经济学家向《财经时报》介绍称，经过40多年的发展，REITs 在美国已有相当规模。目前约有300多个REITs在运作中，管理的资产总值超过3000亿美元。而且，其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

　　在亚洲，REITs是最近几年才流行起来的。2005年6月16日，香港证监会发布修订过的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港REITs投资海外房地产的限制，允许香港发展商成立REITs，并注入在香港和内地的商业地产项目后再赴港上市。

　　2005年的最后两个月，领汇(0823.HK)、泓富(0808.HK)和越秀(0405.HK)三支REITs先后在香港联交所上市。

　　投融资双向意义

　　REITs对内地的房地产市场意味着什么？它是否会成为调控中的地产业融资救命稻草？

　　北京一位地产界人士告诉《财经时报》，长期以来，银行贷款都是中国房地产业融资最主要的途径之一，其波动也由此成为影响房地产融资总体状况的关键。

　　“随着央行近些年来持续收紧房地产信贷政策，限制银行业向房地产过度倾斜，使得房地产融资开始向信托转移，这为房地产信托融资提供了难得的机遇。”

　　在这位人士看来，信托方式相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。

　　“更重要的是，房地产业是容易积累财富的行业。房地产投资开发需要大量的资金，而现在手中握有大量资金的个人投资者很难参与其中。REITs的出现，将为这部分大众投资者提供一个投资大型房地产开发的机会。”

　　此外，对于房地产所有者来说，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。

　　“REITs使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，因此，REITs能促进房地产业和房地产金融市场的发展。而从战略角度来说，REITs将是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。”

　　证监会方向探秘

　　一位熟悉央行REITs课题研究情况的人士向《财经时报》透露，根据前期讨论的情况，收租型物业和开发物业都在人民银行研究范围内。

　　“业内一般认为，按照国际资本市场的标准，REITs只针对成熟的收租型物业。因此，证监会成立专题研究小组后，对于REITs物业范围究竟如何定位，我们非常关注。”

　　从《财经时报》了解的情况看，证监会小组的前期重点工作，将是研究房地产投资基金与国家房地产市场宏观调控措施的互动和影响。

　　按照计划，小组将在进行具体的技术研究前，把宏观政策面上的利与弊分析清楚。

　　此前，证监会在资产证券化产品的推出上也采取了研究、试点、推行的方式。据记者了解，从2004年“资产证券化小组”的成立，到2005年首支资产证券化产品的推出，前后经历了一年多时间。

　　但此次房地产投资基金的具体推出时间，目前还是一个谜。