日前，记者从有关方面取得一份资料，表明上海证券交易所经过研究设计，目前REITs上市交易机制的所有工作都已准备好，并将积极推动在上证所上市。

    记者随后从业内人士处了解到，实际上，曾被称作夹层融资的“准REITs”要成为真正的REITs产品，就差最后一步：公募。而上证所目前所做的工作，重点就是搭建公募平台。

    两套试点方案竞逐

    上证所有关人士在最近一次内部会议上透露，上证所正在开发全球领先的新一代交易系统NGTS，可以为REITs提供3种不同类型的交易平台，即流动性最好的集中撮合市场、具备撮合和场外协商功能的大宗交易转让平台及正在开发的有完善做市商功能的固定收益类双边报价平台。同时，为促进REITs流动性，上证所还在考虑多项措施，包括拓展抵押贷款和回购、发展REITs相关指数产品。

    上述人士表示，此次房地产基金试点的总体原则，将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REIT（房地产投资信托基金）并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定由机构投资者购买的封闭方式。

    另据了解，此前被银监会指定的竞逐首家发行REITs的机构联华国际信托投资公司（简称联华信托）以及中信证券的方案也进入了最后的竞争阶段。

     据公开消息披露，联华信托设计的房地产基金方案，更像是介于信托和REIT之间的过渡产品：首先通过信托方式募集一笔资金，然后以股权投资方式收购项目做成资产包，再设置专门的管理运营机构对有关物业进行经营，产生收益后分配给投资者。

    虽然脱离了准REITs的限制，但仅是在银行间债券市场发行与交易，这明显削弱了REITs的流动性，投资门槛变高，小投资者只能望其项背。但无可厚非，这是让机构投资者参与到试点中的一个开端。

    对于上证所搭建公募平台以后，是否会调整方案，联华信托表示并没有接到调整方案的要求。

   中信证券为此专门成立了研究部门，但没有披露具体方案。

   融资监管未雨绸缪

    2007年3月，银监会推出一法两规（即<信托法>、<资金信托计划管理办法>、<信托公司管理办法>），在200份限制的问题上进行了调整，规定自然人在50名以内，但是机构投资者不限，客观上更为接近公募，也为REITs上市提供了进一步的法规依据。

    “新规的重大意义在于取消了对信托规模的限制，同时允许机构投资者无限量进入。”业内人士孙飞告诉记者，“新两规”实行后，很多私募基金以及合规的外资投资基金通过信托途径进入房地产行业。

   “试点的推出将会加快这一进程。”孙飞表示，“在硬件上，交易所一直都是支持的，主要制约的方面来自政策、法律的问题。软环境不成熟。”但是他指出，试点的公募的方案也是具有较高资金门槛的小范围的公募，所以是不完全意义上的试点。

     据悉，此次试点方案内容要求以受托人、投资管理人以及托管人资格管理为主要内容，这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察。

    央行研究局一位专家认为，此举就是为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。