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新加坡REITs新规旨在提高经营透明度  
作者:佚名    文章来源:中国房地产报    点击数:    更新时间:2007-5-10
 

     4月17日,北京新世纪日航饭店举行的“第四届中国房地产《结构金融暨投资》亚太会议”上,新加坡星展银行债务资本市场部执行董事郭思梅(音)透露,新加坡政府正着手修订REIT法规,对REIT资产投资方向的限制方面的修改,以及对于REIT经理的规范管理,是此轮修改的两大重点。

  “自从2002年新加坡出现第一只REIT以来,其发展速度惊人。”当提及新加坡REIT的发展情况时,郭思梅显得很兴奋,“截至今年2月底,已经有15只REIT在新加坡交易所上市,总市值达250亿新元(约合1125亿元人民币)以上。这与政府不断修改法律框架关系密切。”

  重点加强投资和经营透明度

  郭思梅透露,新加坡金融管理局在目前的修改方案中建议,REIT应把至少75%的资产投入可带来收入的房地产(income-producing real estate),而不超过25%的资产投资于其他获允许的投资项目,如房地产相关资产、现金、政府债券、上市或私有债券,或非房地产公司的股票。

  根据现有的指导原则,REIT只需把35%的资产投资在房地产,而至少70%的REIT资产投资于房地产与房地产相关资产(如房地产公司股票)。也就是说,为了与国际流行准则接轨,金融管理局认为原有的35%资产投资于房地产的要求,远比美国(75%)、英国(75%)和中国香港(100%)的相关要求要低很多。

  对于REIT经理的规范管理,则侧重于对其经营管理REIT过程的监察。

  金融管理局表示,他们注意到,近来一些REIT经理尝试利用金融工具推高REIT的短期回报率,以使有关的REIT在首次公开发售时更有吸引力,而经理却没有详尽披露信息。这类短期提升回报率的做法,可能对长期回报产生负面冲击,金融管理局认为,这对于REIT的持有者十分不利。金融管理局希望借助相关手段确保此类信息披露更加清晰。

  据悉,金融管理局此次修改REIT指导原则的征求公众意见期将于4月23日截止。

  循序渐进营造发展环境

  回顾REITs在新加坡的快速发展历程,政府的大力推动功不可没。郭思梅介绍说,早在1997年,新加坡证券交易所探讨委员会就向新加坡金融管理局提供了发展REIT方面的建议。随后,新加坡政府不断出台政策为REITs发展扫除障碍。其中,新加坡金融管理局在1999年5月颁布的《财产基金要则》和2001年的《证券和期货法则》就是两个有关REITs发展指定的标志性法案。

  2002年新加坡市场出现了第一只REITs后,该国政府一直坚持对REITs相关政策的修订,邀请市场上的各类参与者进行定期的讨论,是新加坡政府推进REITs市场发展的一大特色。而正是在不断完善的修改中,REIT在新加坡市场上获得了很多有利的成长条件。

  另外,新加坡政府制定并一直保持着REIT 的“税收透明”制度(tax transparency)。高盛投资银行部亚洲房地产主管兼董事经理迈克·斯密斯(Michael Smith)也曾表示,“(新加坡拥有)世界最开放的税务环境,目前全世界还没有一个地方是可以让个人投资者投资在REIT而不用缴税的。”

  而到2010年前,如果有物业转移到REITs上,可以免除3%的印花税。“这可以节省很大一部分的成本,提高基金的市盈率。”郭思梅分析说。

  至于本轮修改草案对于REITs行业内容保持空白,有REITs行业的分析师表示,“金融管理局建议,在IPO期间,禁止REIT经理签定长期管理合同和收取高昂解约费,可能是对REIT并购方面立下准则的前奏。通过这些改革禁止REIT经理维护自身利益,就可以使REIT的收购与合并变得更加容易。”

 
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