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投资REITs 必胜四步骤

作者：佚名文章来源：经济日报点击数：更新时间：2007-5-10

　除了美国及澳洲已有30年以上不动产证券化市场经验外，1999年起，亚洲的新加坡（1999年）、日本（2000年）、韩国（2002年）、香港及台湾（2003年）也纷纷立法，建立不动产证券化市场。

　　而欧洲的荷兰、意大利、法国，及正在摩拳擦掌的英国，也都络绎于途，其中尤以股票型的REITs（不动产投资信托基金）更为普世潮流。究其原因，第一，不动产具不可移动及无法增生的特性，相对于供过于求的工业品而言，有抗通膨与及保值价值。第二，高龄化已是全球各国面临的问题，收益性稳定的RE-ITs，最符合保守型的高龄投资者。第三，「世界是平的」全球化潮流，使得各国均积极争取国际资金，并输出国内资源，REITs是使国内不动产走向国际化的最佳途径。

　　目前国内共有八档REITs挂牌上市，其中属金控财团标的者有六档（富邦一、二号，新光一、二号及国泰一、二号）；属于民间企业标的者有两档（三鼎及基泰之星）。这些标的绝大多数为办公大楼，仅喜来登观光饭店（国泰一号）、台南新光三越百货公司（新光一号）及丽湖商务饭店（基泰之星）为收益强度较高的商业标的。面对这些标的，投资人应掌握何种原则，才能成为投资REITs的赢家呢？

　　首先，要掌握REITs收益的稳定性及成长潜力，这是投资RE-ITs最重要的着眼点。一般而言办公大楼的租金虽较为稳定，但成长潜力较低；而百货公司、旅馆、商场等标的收益潜力较高，但相对稳定性或较不足，如果REITs中所包括的标的兼有两者，则较能达到收益稳定及潜力兼具的目标。

　　其次，要考虑REITs所投资的不动产地段、屋龄及软、硬件规划，这将决定REITs的保值及增值潜力。

　　坐落于捷运站附近，或屋龄较新的标的，或具有独特稀有规划条件等，都将使标的具备增值潜力。

　　第三，要评估租户及管理机构的能力，这是确保REITs长期价值的基础。如果REITs标的有具竞争力的长期主力租户，则管理机构的相对重要性较低；反之，如果REITs标的的租户分散，则管理机构的经营管理及招租、招商能力，即成为REITs长期价值是否可靠的关键。

　　第四，要依据本身的投资目标，选择最适规模的REITs，这将决定投资标的的流通性。通常REITs的规模越大，流通性越佳，较适合追求流动性高的投资人；而规模较小的REITs ，因为筹码较少，流通效果较不佳，但相对稀有性较高，适合偏好长期持有或需求节税效果的投资人。　

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