昨日，陆家嘴、张江高科、金地集团等多家房地产股逆市封于涨停，房地产板块指数涨幅高达3.77％。在宏观调控有所趋紧的背景下，房地产板块为何能异军突起呢？

　　房价小幅上涨

　　据国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。与此同时，结合今年“两会”期间土地资源部有关人士曾表示，今年不再有更严格的土地政策出台，这在很大程度缓解了市场对进一步严格调控的担心。

　　近期不少行业研究报告均指出，今年房地产行业增长趋势仍旧比较明确。虽然今年将是房地产宏观调控的从严落实年，调控也确实会在信贷成本、土地成本等角度抑制房地产企业的利润率水平；但是，从消费升级、人口年龄特征、人民币升值等角度看，地产行业需求仍将呈现出较明显的刚性特征，这也使得房地产行业今年继续向上运行的可能性相对更大。

　　业绩强于预期

　　据Wind资讯统计，在两市已经公布2006年年报的房地产类上市公司中，每股收益同比增长在20％以上的有四成。而从2007年一季度业绩看，一线地产公司的业绩预期良好。从预增公告看，万科A表示预计一季度净利润将较上年同期增长50%－60％；金融街更是因为确认F1写字楼收入，可能导致一季度净利润同比大幅增长3000%－3100％。

　　因此，分析人士认为，在钢铁、银行、证券、有色等个股纷纷走强后，地产股将因优良业绩预期而获得资金关注。事实上，万科A、保利地产等业绩预期优良的地产股上周起已开始率先走强。

　　本地房产股更牛

　　在房地产板块整体活跃之时，陆家嘴、张江高科、中华企业等沪市本地房地产股的表现更为抢眼。从资产增值、交叉持股等题材看，沪市本地房地产股的优势显而易见。

　　首先，沪市本地房产股的政策面构成强力的支持。世博会、迪斯尼题材等大大提升了市场对上海发展前景的预期。例如，东方证券分析师认为，陆家嘴业务转型快速推进，以土地价格对公司估值已经不合时宜；而从物业现金流等角度看，公司目前合理估值应在52元以上。

　　其次，沪市本地房产股题材众多，交叉持股、参股金融的概念比比皆是。以昨日涨幅居前的陆家嘴及中华企业为例，陆家嘴在持有招行、交行、天安保险、大众保险、国泰君安、申银万国等大量金融资产的同时，还持有中卫国脉、豫园商城等沪市本地股的股权；中华企业也参股了国泰君安及申万，同时还持有豫园商城、交运股份等8家上市公司的“小非”。

　　以此观之，昨日房地产股逆市上涨，是已具备了上涨的条件的。

　　逆市扬升显潜力

　　受到发改委公布一季度行业良好运行数据及证监会正式成立REITs（一种特殊的房地产投资基金）小组（意味着房地产行业在融资渠道方面将能获得极大突破）消息的刺激，房地产板块昨日逆势扬升。

　　房地产市场需求仍旺盛

　　数据显示，今年一季度房地产开发投资同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。一季度新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。数据说明，市场需求比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

　　整体行业前景仍然看好

　　需要指出的是，上述一系列数据是在对房地产行业采取宏观调控措施大半年后取得的，这虽然在一定程度上增强了投资者的信心，但也加大了市场对进一步调控的担忧。

　　从调控措施来看，土地增值税的清算减少了房地产开发企业的盈利；而相比之下，加息对房地产行业的影响则小得多。配合土地增值税调控、上调存款准备金率和加息，商业银行对房地产开发贷款将会进一步收缩，将进一步加剧优胜劣汰的行业整合。总之，虽然房地产行业利润率水平会随着信贷成本和土地成本的上升及税负增加而受到影响，但行业整体供求结构没有发生根本性改变，利润增长仍有空间；宏观调控将加速行业两极分化，优质公司的市场占有率将进一步提高，由此来看，房地产板块的长期投资价值依然值得看好。

　　个股分化投资需筛选

　　房地产板块已公布的年报呈现利润稳步增长、个股两极分化的特征。值得注意的是，房地产企业资金趋于紧张，上市公司有再融资计划的不在少数，且金额较大。

　　中长期来看，房地产行业将受益于人民币汇率的升值，提高存款准备金率，加强对冲等抑制过剩的流动性在一定时期内虽有效，但较难一直用下去，还得从根本上解决国际收支双顺差问题。而加快人民币升值步伐或放松资本项目管理将是必然趋势。如此，房地产行业将会明显从中受益。

　　综上所述，对房地产行业中长期可看好，但同时具体公司的筛选却需慎之又慎。建议重点关注：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股，如万科A、保利地产、金地集团等；自身业绩不错，同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将大幅提升的公司，如招商地产、天鸿宝业、华发股份等；另外，建议关注工业地产公司，如张江高科、海泰发展等。