第二部分房地产金融政策与房地产金融风险的防范

一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策

（一）充分发挥信贷政策的作用

1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。1998年4月7日，为扩大国内需求，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，要求1998年新增住房贷款按各行当年新增贷款15%掌握。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款，符合安居工程条件且销售率（含预售）达到75%，银行可按自筹资金与贷款6：4的比例发放安居工程贷款。这些措施对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。

（二）灵活调整房地产贷款利率水平

1998年，当时贷款基准利率超过10％，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。

2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业银行自营性个人住房贷款基准利率1到3年期（含3年）为5.76%，5年以上为6.12%。同时人民银行实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，仅比原优惠利率5.31%高0.20个百分点。新规定实行后，对首次购买住房的消费者，四家国有商业银行均执行下限利率。

另外,对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由20%提高到30%。具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

中央银行此举一可以不再承担财政职能，不再对住房消费提供准财政补贴；二可以理顺利率关系，将对住房贷款的优惠利率转变为更为市场化的利率定价机制，由于贷款利率可以下浮10％，仍可以在相当大的程度上保持优惠利率的连续性；三可以适当增加投机购房者的资金成本，抑制对房地产的投机性需求，有利于消费者形成利率风险意识；四可以促进银行学会风险定价，根据不同的风险状况制定差别贷款利率；五可以充分发挥住房公积金的作用，引导住房公积金制度的健康发展，六是与超额准备金存款利率下调同时进行，可以发挥货币政策的组合效应。

（三）规范住房金融业务

为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号）,2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号），这些政策的出台及时、有效地调控了房地产业发展，防范了金融风险，实现了中央银行预调经济的目标，主要体现在：

一是提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求。195号文和121号文规定，对开发商贷款，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目要求有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，建议商业银行限制对其发放贷款。

二是规范个人住房贷款业务。严禁“零首付”个人住房贷款，提出贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。对购买第二套或二套以上住房的，适当提高首付款比例。

三是限制对开发商的流动资金贷款。121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行只收不放。

四是强化对土地储备贷款的管理，防止出现地价泡沫。对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押，抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不超过2年。规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

（四）加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理

2002年8月15日，中国人民银行印发《关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发［2002］247号），要求商业银行严格执行《住房公积金管理条例》，严格执行《国务院关于进一步加强住房公积金管理的通知》精神。

（五）推进房地产金融产品的创新

随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性，2004年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005年2月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。人民银行已联合10个相关部委建立了跨部门协调小组工作机制，并与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》（公告[2005]第7号）。预计首批住房抵押贷款支持证券（MBS）将于2005年第三季度发行上市。