与热衷于投向证券市场的私募基金不同，以私募形式出现的房地产融资并未受到太多的关注。但熟悉私募业务的人都知道，无论是投向证券市场的私募基金，还是投向房地产项目的私募融资，都要借道信托方式完成融资过程。毫不夸张地说，信托正是托起房企私募的那只有形之手。

    信托是野骆驼，一直很顽强

    房地产企业传统上的融资渠道主要是上市发行股票和银行借贷。但能够上市的公司大多数是规模较大的房企，而在宏观调控银根紧缩的情况下，通过银行贷款和委托贷款等方式融资的难度和成本也一路高企。因此，借信托为中介给单个项目快速融资，成为不少面临融资瓶颈的房企捷径之选。

    《信托法》以及银监会新近颁布实施的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》中对资金信托的相关规定，给房企借道信托进行私募融资打开了政策绿灯。

    “通过这种方式进行融资的企业很多。”大成律师事务所高级合伙人魏君贤表示。法律人士指出，资金信托这条管道是天然的，在上市融资和银行贷款越来越难的今天，房企自然会充分利用信托。

    “信托是野骆驼，一直很顽强”，一位私募基金人士对信托做了上述评价。他说，信托只是开发商进行私募融资的中介，信托在其间只起到托管作用，“然后再通过交叉融资，进入其他项目。”

“如果采用‘企业资产支持性信托项目’的形式出现，开发商的融资成本会变得很低，有相关单证，比如土地证等，即可提供足够的信用保证。”上述人士指出。

    贷款信托为地产私募主流

    目前大多数房地产私募都以贷款信托的形式出现，个别为权益投资信托。“贷款信托的方式更灵活，权益投资则约束较多。”中信建设信托的一位人士表示，贷款信托受到偏爱，是因为这种方式更接近于银行贷款。

    “但也有其他形式，一些开发商会提前私下联系好投资人，然后通过信托合同约定双方的权利义务。信托只是走个过程。”信达资产管理公司金融风险研究中心的沈洪溥介绍说。

    一般而言，通过信托方式融资，成本比贷款还要低些，许以投资人的回报率多为4.5%~6%，加上诸如抵押权益的转让成本，资产池的信息披露成本等其他费用，也就和一年期贷款的利率成本差不多。但权益投资信托和其他非贷款信托的融资成本则各有不同。

    与国外的房地产私募投资基金不同，国内这种借道信托的房地产私募显得极为不伦不类。一方面投资人与开发商直接接触，使得这种私募形式极为初级。不仅私募的规模极为有限，且私募存续期较短，投资项目单一化，投资回报率则远比真正的房地产私募投资基金为低。另一方面，以贷款信托为主流的房企私募，更像是中小房地产企业难以上市或银行借贷，又缺乏产业投资之外的无奈选择。而对房地产投资市场而言，没有真正的房地产私募投资基金，不仅难以培育一个成熟的投资人市场，更难以推进房地产资本化进程的深入。

    不过，魏君贤律师表示，随着《合伙企业法》修订后“有限合伙制”的出炉，将有助于私募基金行业的更快发展，同时也将催生更为专业的房地产私募投资基金，改变目前这种开发商自行私募的单一局面。