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信托之手推动房地产企业私募 贷款信托为主流?  
作者:佚名    文章来源:中国房地产报    点击数:    更新时间:2007-4-21
     随着2006年中国股市前所未有的大牛市行情,不仅那些曾经沉寂一时的私募基金操盘手浮出水面,而且一个又一个公募基金的明星经理携着业绩东风杀入回报率更高的私募基金市场。半月前在深圳举行的“中国首届私募基金高峰会”更是将私募基金的热度烧向沸点。

    与热衷于投向证券市场的私募基金不同,以私募形式出现的房地产融资并未受到太多的关注。但熟悉私募业务的人都知道,无论是投向证券市场的私募基金,还是投向房地产项目的私募融资,都要借道信托方式完成融资过程。毫不夸张地说,信托正是托起房企私募的那只有形之手。

    信托是野骆驼,一直很顽强

    房地产企业传统上的融资渠道主要是上市发行股票和银行借贷。但能够上市的公司大多数是规模较大的房企,而在宏观调控银根紧缩的情况下,通过银行贷款和委托贷款等方式融资的难度和成本也一路高企。因此,借信托为中介给单个项目快速融资,成为不少面临融资瓶颈的房企捷径之选。

    《信托法》以及银监会新近颁布实施的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》中对资金信托的相关规定,给房企借道信托进行私募融资打开了政策绿灯。

    “通过这种方式进行融资的企业很多。”大成律师事务所高级合伙人魏君贤表示。法律人士指出,资金信托这条管道是天然的,在上市融资和银行贷款越来越难的今天,房企自然会充分利用信托。

    “信托是野骆驼,一直很顽强”,一位私募基金人士对信托做了上述评价。他说,信托只是开发商进行私募融资的中介,信托在其间只起到托管作用,“然后再通过交叉融资,进入其他项目。”

“如果采用‘企业资产支持性信托项目’的形式出现,开发商的融资成本会变得很低,有相关单证,比如土地证等,即可提供足够的信用保证。”上述人士指出。

    贷款信托为地产私募主流

    目前大多数房地产私募都以贷款信托的形式出现,个别为权益投资信托。“贷款信托的方式更灵活,权益投资则约束较多。”中信建设信托的一位人士表示,贷款信托受到偏爱,是因为这种方式更接近于银行贷款。

    “但也有其他形式,一些开发商会提前私下联系好投资人,然后通过信托合同约定双方的权利义务。信托只是走个过程。”信达资产管理公司金融风险研究中心的沈洪溥介绍说。

    一般而言,通过信托方式融资,成本比贷款还要低些,许以投资人的回报率多为4.5%~6%,加上诸如抵押权益的转让成本,资产池的信息披露成本等其他费用,也就和一年期贷款的利率成本差不多。但权益投资信托和其他非贷款信托的融资成本则各有不同。

    与国外的房地产私募投资基金不同,国内这种借道信托的房地产私募显得极为不伦不类。一方面投资人与开发商直接接触,使得这种私募形式极为初级。不仅私募的规模极为有限,且私募存续期较短,投资项目单一化,投资回报率则远比真正的房地产私募投资基金为低。另一方面,以贷款信托为主流的房企私募,更像是中小房地产企业难以上市或银行借贷,又缺乏产业投资之外的无奈选择。而对房地产投资市场而言,没有真正的房地产私募投资基金,不仅难以培育一个成熟的投资人市场,更难以推进房地产资本化进程的深入。

    不过,魏君贤律师表示,随着《合伙企业法》修订后“有限合伙制”的出炉,将有助于私募基金行业的更快发展,同时也将催生更为专业的房地产私募投资基金,改变目前这种开发商自行私募的单一局面。

 

 
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