中街、太原街、三好街、五爱街、北行以及北站CBD，这是传统意义上的沈阳商业地产聚集地。但是，随着近年来沈阳城市建设的加快以及城市外扩，新增商圈已经开始打破原有的格局，开始向西、南两方面发展。沈阳作为二级城市，在商业地产的开发进程上相对全国稍有滞后，但发展状况同样势不可挡。目前，沈阳的人均商业面积与国内外的先进城市相比还有较大的差距。

　　 随着业态提升、市场扩张、绿色发展三大战略和打造东北购物天堂的目标接近，沈阳的商业地产仍然具有较大的投资增长空间。尤其是随着铁西商业地产的兴起，铁西区建成了由乐购、爱客家、家世界和麦德龙组成的大型购物市场体系，如果再算上颇具规模的铁西百货商圈以及国美、苏宁等，拥有的综合性商场和超市的数量已经跃居沈阳首位。而其中，从专业市场来看，聚集铁西的重要原因之一，是由于铁西在此之前已经有一定的建材市场基础，同时厂区拆迁置换出大量闲置土地，有建设专业市场的条件。家居装饰市场建成的有中国家具城、东方家园超市、家世界购物广场，保工街已经形成大型家私建材超市产业带。

　　另外，随着北二马路的汽车产业圈的逐渐成型，铁西新商业地产中心的地位不断地得到巩固。而沈阳目前比较具有潜力的地段当数浑南地区。浑南地区经过多年的发展已经具备了一定的商业氛围。中国女人街等一批商业地产已经形成了特有的奥运商业地产板块。尤其是奥体中心修建之后，更是直接促进了沈阳跨河发展的趋势。

　　另据了解，今年土地交易市场中，开发商浑南摘地的非常多。这也预示着明年以及2008年奥运年的时候，浑南地区将迎来新的居住高峰期，而作为配套的商业地产同样具有相当大的潜力。本报记　者刘勇

　　区域特征决定商业业态

　　熟悉房地产的人都知道，房地产开发具有很强的地域特征。消费类业态聚集传统商圈目前，从区域分布来看，沈阳商业可以分为三类。一类是在原商圈基础上的改造或继续扩张，主要集中在太原街商圈、中街商圈、北行商圈周围。

　　另一类是青年大街沿线、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体。

　　还有一类则是作为大型住宅区配套的超市。其中，太原街商圈、中街商圈、北行商圈三大商圈的地位依旧无可动摇。这部分的商业形态主要以日常消费类为主，是大型百货商店、大型超市以及各种品牌的专卖店比较集中的地方。而北站CBD、五里河区域、浑南奥体中心附近主要集中的是写字间、公寓等商务功能比较强的大型综合体。商务写字间扎堆沈河从行政区域上划分主要以和平、沈河、铁西为主。其中，商业地产总体数量沈河区开发项目占总量的大约50%%，处于龙头地位，而这些项目以商务写字间为主。

　　和平区商业开发集中于太原街改造区域，太原街继续向南北两侧延伸。铁西区商业主要以专业市场建设为主。商业地产六成是纯商业项目

　　从类型上看，沈阳商业地产中，公寓、酒店、写字楼、商场与住宅多位一体的项目约占40％，60％的项目为纯商业项目。专业市场与购物中心的比重基本持平。产权式商铺与大型主力店组合是大多数综合性商场选用的模式，主力店业态以超市、百货业为主。

　　建设商业地产不能盲目

　　近年来，由于商业地产的巨额利润而引发的投资过热现象和缺乏科学合理规划而出现的恶性竞争问题，使商业地产成为全社会关注的热点。商业地产项目中的“克隆”多于创新，在项目前期对于整体经济发展及居民消费水平了解不足，没有按照不同商业业态用途的要求，

　　进行市场定位与设计建设，事先也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。在后期招商过程中对于品牌经营商的引入也存在一定盲目性，容易造成地区性的品牌经营竞争加剧。

　　因此，沈阳各区在发展商业地产的时候，应该根据各区的特征，科学有效地制定规划

　　和发展目标，要形成互补，而不要形成“自相残杀”的尴尬局面。 
　　
　　商业地产四大销售方式

　　目前，在沈阳商业地产的潜力吸引了很多人的投资目光，很多消费者想利用手中的闲散资金进行长期的投资。但是对开发企业的一些营销方式不是十分了解，因此投资的时候有所顾忌。对此，记者进行了了解，将目前商业地产销售中容易让消费者产生困解的概念进行了解释，让消费者对每一种销售方式特点和投资可行性都有所了解。

　　第一种，只售不租，出让产权，很快收回投资。虽然，这种直接出售是商家比较喜欢的方式，但是，由于投资商铺资金较大，因而很多开发商都采取了降低置业门槛的办法。大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。

　　点评：这种方式是市场比较常见的，至今这种营销模式被普遍运用，并受到投资者的信赖。消费者对此也比较认同，毕竟铺子是自己的了。但是这也十分考验消费者的投资眼力。

　　第二种，只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己的经营特色。

　　点评：这种方式对消费者来说，可谓是“借鸡生蛋”，风险完全在开发商处。当然了，租金嘛，就要高一点了。

　　第三种，是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。

　　还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；

　　还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

　　点评：由开发企业担任主力商家，消费者投资后，比较有信心，毕竟背靠大树好乘凉。

　　第四种，这种形式就是商家与地产商结成战略联盟。开发商所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。开发企业得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。而商家节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。

　　点评：这种方式一般只针对大型的商家，普通的消费者是很难接触到的。本报记者　刘勇整理

　　商铺经营中常见风险

　　有投资就有风险。如何把风险降到最低是每位投资者必须考虑的。记者收集了一些商业地产中比较常见的风险，并进行了剖析。希望对投资者有所帮助。

　　■产权分散带来的风险

　　开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。

　　对此，小业主可提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举主任、副主任、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。

　　■商铺的公摊面积风险

　　目前，市面上一些商用物业在销售的过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分，怎么解决、怎么处理，很难约定。有相当部分的商铺纠纷，都是开发商在销售物业的过程中，没有很好处理商铺公摊面积，这是由商业地产的性质所决定的难点，也是必须正视的风险之一。

　　■商铺的相邻权问题风险

　　根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商用物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接或间接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也时有发生。

　　沈新建商业地产三大特点

　　外地开发商占主流

　　沈阳作为二级城市，无论在土地储备上还是在土地价格方面都具有一定优势。外地开发商大规模进军沈城地产市场，与本地开发商分庭抗礼，并大有强占半壁江山之势。从开发项目的比例上看，外地投资商或开发商以绝对优势约占市场份额的80％。

　　外地开发商普遍看好东北老工业基地振兴的政策导向；本地开发商融资渠道少，而商业地产需要大量资金，限制了其对商业地产的开发建设。

　　依托原有商圈基础

　　从新建综合性大型商场来看，主要集中于太原街及中街、北行商圈。依托原有的商圈氛围及客流量，业态也与早期经营模式相似，多以百货业及超市零售业为主。

　　目前沈阳的商业房地产仍然局限在依靠地段求发展的阶段，近几年的商业项目的开发建设大多集中在各大商圈周围，固定的客流量和消费人群在一定程度上减少了商业地产项目运作的风险性。

　　社区配套商业增加

　　目前城市经济快速发展，中心城区的土地供应量逐渐减少，城市扩张步伐加快，住宅项目开发郊区化已经得到认可，社区商业的优势越发明显，社区商业成为了百姓消费的主要场所。

　　而随着社区商业数量的增加，其设计和要求也就非常严格。因此，社区商业的准确定位、合理价格及满足多样化经营的户型设计也是衡量项目好坏的标准之一。
　　（来源：华商晨报 记者刘勇）