个案分析三、喜来登广场

（一）具体特征

（二）物业分析

1、产品分析

u      户型分析：规划4栋，户型以三房二厅二卫,建筑面积117.24㎡。

u      面积分析：

分析：3米层高，户型使用面积低，户型面积设计与分配都合理，拐角户型销售难度较大。

2、价格分析

起价667元/㎡，最高价1400元/㎡，均价1200元/㎡，高层均价1350元/㎡。

3、建筑风格

（1）    现代建筑风格

（2）    外立面：涂料

（3）    窗户：双玻彩铝窗

（三）周边区域分析

本案处于项城市核心地段，周边配套齐全，交通方便。与本案相对，但户型设计不合理，景观配套太少，特色不鲜明。

（四）营销推广

（1）广告设计差。

（2）推广力度与节奏跟不上项目的发展。

（3）推广主题：“周口地区民用住宅第一高楼”。主题模糊。

个案分析四、豪景花园

（一）具体特征

（二）物业分析

1、产品分析

u      户型分析：规划19栋，户型以三房二厅二卫，通风采光号，但现代感不够，不符合时代生活气息。

u      面积分析：

2、价格分析

起价600元/㎡，最高价1050元/㎡，均价890元/㎡。优惠幅度：3%

3.建筑风格

（1）    现代建筑风格

（2）窗户：玻璃塑钢窗

（三）销售工作分析

（1）售房部设计布局简单。

 （2）布局不能有效突出楼盘档次。

起价较低，满足了中低层消费欲望。

（四）管理与服务

自己组建管理公司，楼顶终身维修。

F:“金色华府”项目

宏观状况及周边配套调查

第一章 市场分析

一、宏观状况

项城全市总人口117.8905万人。

2005年，完成地方生产总值102.1亿元，首次突破百亿大关，增长16.7%；工农业总产值212.7亿元，增长15.1%；固定资产投资23.6亿元，增长62.6%。

财政一般预算收入2.02亿元，增长50.2%。

民营经济完成总产值118 亿元，增长22%，占全市工农业总产值比重的56%；入库税金1.1亿元，增长12%。

农民人均纯收入2615元，增长10.8%。

实际利用外资1295万美元，增长64.5%；完成外贸出口4469万美元，增长71.9%。

据统计， “十五”期间, 全市实现地方生产总值年均增长8.1%，经济总量是“九五”末的1.75倍;五年完成固定资产投资73亿元，年均增长17.6%，是“九五”末的2.25倍；社会消费品零售总额年均增长11%，总量是“九五”末的1.7倍；五年累计出口总额1.3亿美元，是“九五”末的2倍；城镇居民人均可支配收入年均增长8.2%，比“九五”末净增2033元；农民人均纯收入年均增长5.2%，比“九五”末净增587元。

二、区域状况

本案周边示意图

北       大       街                                           道

工       业       北       路

西         大          街

团       结       中       路

交           通         西         路

本案

中心广场

 

（一）人文环境

本案位于项城市过去的行政核心区。周边分布的市直机关有财政局、人民银行、市政局、国税局、检查院、电业局等。

本案的居住人群素质较高，建议在对楼盘包装时，注意对本案人文环境的宣传。

（二）环境状况分析

本案可以充分利用近在咫尺的中心广场，中心广场作为项城市最大的公共绿地，而且又位于市区的中心大道——西大街上。本案周边道路足以显示本楼盘位置的优越性。

（三）交通状况分析

1、交通条件

本项目周围共3条公交路线，具体为