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个案分析三、喜来登广场
(一)具体特征
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案名 |
喜来登广场 |
建筑风格 |
现代 |
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开发商 |
温州商团 |
均价价 |
1200元/㎡ |
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物业位置 |
团结路与交通路交叉路口 |
占地面积 |
7.5亩 |
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建筑面积 |
11000㎡左右 |
交房日期 |
2007年2月 |
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规划栋数 |
4栋 |
物业公司 |
暂无 |
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建筑类型 |
多层、小高层 |
公开日期 |
2006年5月23 |
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总户数 |
多层78户 |
交房标准 |
毛坯 |
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工程进度 |
拆迁完毕 |
销售率 |
46% |
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主力户型 |
三房二厅二卫 |
主力面积 |
110㎡ |
(二)物业分析
1、产品分析
u 户型分析:规划4栋,户型以三房二厅二卫,建筑面积117.24㎡。
u 面积分析:
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房型 |
面积 |
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二房一厅 |
92.41㎡、101.28㎡ |
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二房二厅 |
94.07㎡ |
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三房二厅二卫 |
117.24㎡、126.07㎡ |
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四房二厅二卫 |
121.64㎡ |
分析:3米层高,户型使用面积低,户型面积设计与分配都合理,拐角户型销售难度较大。
2、价格分析
起价667元/㎡,最高价1400元/㎡,均价1200元/㎡,高层均价1350元/㎡。
3、建筑风格
(1) 现代建筑风格
(2) 外立面:涂料
(3) 窗户:双玻彩铝窗
(三)周边区域分析
本案处于项城市核心地段,周边配套齐全,交通方便。与本案相对,但户型设计不合理,景观配套太少,特色不鲜明。
(四)营销推广
(1)广告设计差。
(2)推广力度与节奏跟不上项目的发展。
(3)推广主题:“周口地区民用住宅第一高楼”。主题模糊。
个案分析四、豪景花园
(一)具体特征
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案名 |
豪景花园 |
建筑风格 |
现代 |
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开发商 |
项城市中兴房地产开发公司 |
物业位置 |
迎宾大道与莲花大道交叉口 |
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占地面积 |
60亩 |
销售均价 |
886元/㎡ |
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规划栋数 |
19栋 |
物业公司 |
自己组建 |
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层数 |
6层带地下室 |
建筑类型 |
多层 |
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总户数 |
492户 |
交房标准 |
毛坯 |
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工程进度 |
一期已封顶,已经完成内粉 |
销售率 |
90% |
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主力户型 |
三房二厅二卫 |
绿化率 |
30% |
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主力面积 |
124㎡—134㎡ |
区内配套 |
简单的建筑小品 |
(二)物业分析
1、产品分析
u 户型分析:规划19栋,户型以三房二厅二卫,通风采光号,但现代感不够,不符合时代生活气息。
u 面积分析:
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房型 |
面积 |
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二房二厅一卫 |
89.33㎡ |
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三房一厅一卫 |
109.13㎡ |
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三房二厅一卫 |
134.4㎡、140.6㎡ |
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三房二厅二卫 |
124.5㎡、134㎡ |
2、价格分析
起价600元/㎡,最高价1050元/㎡,均价890元/㎡。优惠幅度:3%
3.建筑风格
(1) 现代建筑风格
(2)窗户:玻璃塑钢窗
(三)销售工作分析
(1)售房部设计布局简单。
(2)布局不能有效突出楼盘档次。
起价较低,满足了中低层消费欲望。
(四)管理与服务
自己组建管理公司,楼顶终身维修。
F:“金色华府”项目
宏观状况及周边配套调查
第一章 市场分析
一、宏观状况
项城全市总人口117.8905万人。
2005年,完成地方生产总值102.1亿元,首次突破百亿大关,增长16.7%;工农业总产值212.7亿元,增长15.1%;固定资产投资23.6亿元,增长62.6%。
财政一般预算收入2.02亿元,增长50.2%。
民营经济完成总产值118 亿元,增长22%,占全市工农业总产值比重的56%;入库税金1.1亿元,增长12%。
农民人均纯收入2615元,增长10.8%。
实际利用外资1295万美元,增长64.5%;完成外贸出口4469万美元,增长71.9%。
据统计, “十五”期间, 全市实现地方生产总值年均增长8.1%,经济总量是“九五”末的1.75倍;五年完成固定资产投资73亿元,年均增长17.6%,是“九五”末的2.25倍;社会消费品零售总额年均增长11%,总量是“九五”末的1.7倍;五年累计出口总额1.3亿美元,是“九五”末的2倍;城镇居民人均可支配收入年均增长8.2%,比“九五”末净增2033元;农民人均纯收入年均增长5.2%,比“九五”末净增587元。
二、区域状况
本案周边示意图
(一)人文环境
本案位于项城市过去的行政核心区。周边分布的市直机关有财政局、人民银行、市政局、国税局、检查院、电业局等。
本案的居住人群素质较高,建议在对楼盘包装时,注意对本案人文环境的宣传。
(二)环境状况分析
本案可以充分利用近在咫尺的中心广场,中心广场作为项城市最大的公共绿地,而且又位于市区的中心大道——西大街上。本案周边道路足以显示本楼盘位置的优越性。
(三)交通状况分析
1、交通条件
本项目周围共3条公交路线,具体为
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公交车 |
行车区间 |
主要站点 |
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1路 |
丁集—郑埠口 |
本案、二高、火车站、影剧院 |
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2路 |
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