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2006年全球房地产投资回报可观

作者：佚名文章来源：上海金融报点击数：更新时间：2007-5-10

　 2006年全年，全球房地产市场的发展势头非常强劲，并且，第一次让主要的房地产成熟市场和新兴市场都获得了可观的投资回报。其中，拉动投资的因素包括：资产规模的壮大、可投资股票的增长，以及私人股权投机者对房地产市场关注程度增加。
　　随着流向房地产市场的投资不断增长，2006年出现了两大现象，即不断增加的大额交易和资产持续全球化。
　　除此之外，REITs（房地产投资信托基金）私有化投资加上上市房地产公司的价值，共计480亿美元，再加上购买多户住宅的投资共计1700亿美元，这些投资相加起来，使得全球房地产的投资总额高达9000亿美元。其中，2006年亚太区的商业地产直接投资达940亿美元，比2005年同期增加了41％。
　　1、投资驱动力加大
投资增长的最大来源是混合型全球基金。目前全球房地产直接投资中，几乎17％的交易都有混合型基金的参与。全球基金对房地产的购买额高达830亿美元（较上一年度上涨了240％，主要为德国、美国、英国和日本等国），出售额为390亿美元（较上一年度上涨32％）。
　　而推动房地产交易增长的一个重要因素，则是企业房地产的处置和出售。2006年，企业租户出售的房地产资产价值高达550亿美元，其中的大宗交易主要发生在日本（140亿美元）和德国（120亿美元），以及美国、英国、新加坡、芬兰、法国等。房地产的出售和售后回租这一发展趋势将持续推动房地产的资产流动，提高投资者对这些市场的兴趣。
　　2006年，房地产新兴市场的交易也得到强劲增长，交易总额超过400亿美元（较上一年度增长74％）。很多交易都是近期发生的，并呈现出可喜的增长趋势。其中，2006年俄罗斯的房地产市场快速膨胀了700％，中国、土耳其、墨西哥和巴西的市场也有强劲的增长。
　　大多数主要市场的空置率保持在较低水平，发展模式也相对适度，租金的提高弥补了近期收益率的降低。但同时，投资者应注意初级产品市场和二级产品市场之间的差价已经缩小，并确保投标时要考虑风险因素。
　　2、亚太区交易大幅增长
　　在亚太地区，2006年的跨境投资占到该地区总投资的32％（2005年为29％），跨区域投资占总投资的22％（2005年为18％）。亚太市场的主导国家是经济复苏的日本，其交易额大幅上涨了128％，达520亿美元，占该地区总投资的55％。一些全球性的及美国和澳大利亚的基金是主要的跨境投资者，日本投资者和企业则是主要卖主。与此同时，许多全球性基金也正在出售经济不景气时购置的资产。
　　在中国，房地产市场的交易额创纪录地达到90亿美元，增长了69％。
　　澳大利亚交易额小幅增长至120亿美元。国内基金的年股权资本流动创纪录地超过了400亿美元，引发了对当地稀缺房地产资产的竞争，促使更多的基金公司去国外市场谋求发展机会并提高投资回报率。
　　中国香港、新加坡和韩国投资市场的交易额大幅下滑，远低于2005年的水平。原因在于这些市场缺乏投资机会，使看好这些市场的投资者积极性受到重挫。
　　印度限制外国直接投资的措施，使目前一些跨境投资者较难投资于大型开发性项目和合资企业。但是，一旦这些限制措施被取消，印度市场有望得到迅速、蓬勃的发展。
　　日本2007年，投资者对亚太市场尤其是日本的兴趣仍将持续旺盛。日本在亚太地区房地产股票市场中几乎占一半份额，日本还能向投资者提供超过200个基点的收益率差价。
　　随着本国再度崛起的投资者引发激烈的价格竞争，跨境投资者需要考虑投资增值的策略，新兴市场也将继续为投资者提供获取长期投资回报的机会。相比资本增长强劲的一级市场竞争的愈演愈烈，二、三级市场的竞争相对平和，风险投资回报率非常诱人。
　　不过，很多像越南这样的新兴市场仍然缺乏市场透明度，有迹象表明，这些市场的短期供给过剩。因此，投资者在投资之前，应该进行深入的市场调查和分析。
　　3、外资仍看好中国房地产市场
　　2006年，外资对中国的房地产直接投资已达91.9亿美元，比2005年增长近70%。为了加强对外资投资中国房地产市场的限制和管理，2006年7月，六部委联合签发了171号文（《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》），这一意见的出台使得进入房地产市场的外资更加谨慎，也更加规范。同时，由于外资对中国经济长期健康发展充满信心，因而，外资依然对中国的房地产投资市场持乐观态度。
　　与此同时，投资者在中国的投资范围不断扩大。除了北京、上海和广州这样的一线重点城市，一些二线城市如成都、天津也进入了投资者的视野。形成这一趋势的原因，是投资者在一线城市的投资回报率下降且投资机会紧缺。
　　外资投资于一线城市时，主要表现为加强对住宅物业的投资和开始涉足办公物业领域。去年下半年，外资对二线城市的房地产投资显著增加，并依然侧重于开发及不良资产类项目。
　　北京由于在京的金融机构一再收紧借贷政策，使得境外机构投资者在北京房地产投资市场表现活跃。2006年，北京房地产投资市场大宗整体转让交易数量超过10宗，其中5宗与境外投资者有关：如Replus购入北京华贸中心两栋办公楼；高盛购入京汇大厦；花旗集团购入北京西环广场的两栋办公楼。
　　2007年和2008年，北京将有约200万平方米的新办公面积落成，更多的质优项目将陆续出现。但由于市场需要一定的时间吸收如此巨大体量的办公物业，因而，这些办公楼物业的价值在未来的几年将不会大幅度上调。
　　此外，高质量的物业投资项目依旧是境外投资者的主要目标，房价仍将会持续攀高；拥有独立所有权并具有稳定现金流的产业是最具吸引力的项目（此类物业目前在北京数量相对较少）；资产结构清晰的房产开发公司，同样也是境外投资者感兴趣的合作伙伴。
　　上海2006年，上海房地产市场整体大宗投资交易继续呈现上升趋势，境外资本表现非常活跃。上海市场房产整体转让交易共约20宗，总交易资本量约23亿美元，其中有9宗是住宅物业交易。与2005年相比，整体转让交易共约8宗，住宅物业交易仅占2宗，绝大多数物业被境外投资者购得。
　　另外，金融机构投资者在住宅物业投资中注入约6.76亿美元，较2005年上升843%。住宅物业投资已经紧随办公楼物业投资，在上海房地产的整体转让交易中，成为许多机构投资者的第二大热门投资领域。
　　2006年底，上海大宗办公物业市场投资回报率回落，平均回落了7%-8%。但是，核心投资市场的出现与二级市场的形成，让上海房地产投资市场趋于成熟。开发商、投机者与投资者分别在房地产市场中发挥着各自的作用。
　　广州和深圳继上海和北京之后，广州和深圳越来越受机构投资者的看重。2006年7月，美国保德信集团和深圳的一家发展商签署股权合作合约，投资1.18亿美元于在建的深圳中心城购物中心项目，持股50%。同年，平安保险以20亿元收购深圳的中信城市广场，创下了广州、深圳市场上最大手笔的收购。从中可看出，主要投资者对这两个城市的办公楼和零售商铺的投资兴趣浓厚。机会投资基金也在珠江三角洲各城市中寻找住宅开发项目，而其他投资者则采取将住宅项目改造成服务式公寓的投资策略。
　　成都总体来说，成都房地产投资市场目前仍处于萌芽阶段，并开始吸引来自跨国投资者的关注。2006年，跨国投资者投资的物业主要集中于主要商务区的烂尾楼，总交易面积约为20万平方米。如香港开发商瑞安集团以总价5000万美元，在拍卖中竞得成都最大的烂尾楼项目汇通大厦，该项目建筑总面积为66000平方米；力宝集团投资3000万美元与当地开发商共同开发另一个烂尾楼项目，总建筑面积约70000平方米，该写字楼已改名为力宝大厦；中石化西南分公司以4亿元人民币收购了中国银行修建的写字楼，总建筑面积约60000平方米。
　　成都烂尾楼之所以受到投资者的青睐，除了因为这些物业多位于成都的主要商务区内，拥有较好的地段优势外，更重要的是成都市多数办公楼盘的产权分散，而烂尾楼却拥有对投资者来说极有吸引力的单一产权。随着越来越多拥有单一产权的高品质办公物业的建成，将有更多的投资者进入成都市场。
　　　

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