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走近新加坡REITs

作者：陈挺文章来源：21世纪经济报道点击数：更新时间：2006-10-29

看涨还是看淡？面对国内房地产宏观调控，外资似乎意见相左，除了摩根士丹利、高盛等国际投行最近收购动作频频外，港新交易所对中国内地也频频抛出绣球。7月12日，新加坡交易所副总裁兼上市部主任陈伟生在北京接受了本报在内的四家媒体的采访。
　　《21世纪》：新加坡目前有多少个REITs成功上市？投资者为什么会选择REITs？
　　陈伟生：REITs现在新加坡是一个非常热闹的话题。到目前为止，我们已经有五个REITs，市值达到95亿新币，相当于近500亿人民币。最近还会有二只REITs就要上市。
　　投资者对这个产品已经非常熟悉，很多人喜欢上这个产品，这个现象不仅是在新加坡，世界其它投资者也开始注意到这个产品。
　　REITs受到青睐并非偶然。
　　首先，当前全球固定存款利率不高，而REITs回报通常要高一些。如嘉茂商场信托和腾飞房产的年收益率都在7％－8％左右。
　　其次，它给投资者一个非常保险的投资。产品的背后都是一些比较大型的地产物业，拥有一个比较好的保证。
　　另外，产品本身含有增长的潜能。如我们第一个REITs———嘉茂商场信托，2002年7月份上市时，每股发行价是0.96新元，市值只有7.08亿；而到2005年6月30日，股价已经是2.38新元，市值也上升到了28.66亿新元。股价增长了2.48倍，市值增长了4倍。而增长最大的腾飞房产在2年多的时间里，股价上涨了2.51倍，市值增长了5.35倍。
　　《21世纪》：新加坡交易所发行REITs有什么样的优势？陈伟生：新加坡是一个各方面都发展得比较成熟的国际金融交易市场。对于准备融资的发展商和公司来讲，上市时间的确定性是非常重要的，如果市场能够提供这种确定性和时间上的保证，对其决定是非常有作用的。
　　其次，新交所在法规方面发展比较早，也比较成熟。
　　第三个的优势表现在税务方面。我们现在的政策是，从现在到未来的五年之内，如果物业转移到房地产信托基金上，免3％的印花税。这一项节省非常大，因为一项物业的价值通常都非常高，以亿美元计。对基金来说，可以节省形成过程的成本，提高基金的市盈率。
　　另外，和香港不同，新加坡在基金层面上是免税的；而个人投资者以个人的身份投资REITs时也是免税的。
　　《21世纪》：新交所在选择物业上市时有没有具体的标准？陈伟生：是的。我们对这个产品的质量有一定的考虑的。其规则要点包括：在房地产及其相关资产的投资比例中，要求至少35％的总资产投资于房地产，对于房地产及房地产相关资产的投资不少于总资产的70％；投资限制方面，原来是规定不能从事地产发展活动，不过我们的最新建议标准是“可以从事地产开发”，但要求项目在完成后由REITs拥有，而且金额要限制在总资产的10％以内；而在收益分配方面是规定的比较严格的，要求必须有不少于90％的收益分配给单位持有者；另一方面是要求负债不能超过总资产的35％，不过好消息是，我们的最新建议标准是“可以提高到60％”。
　　《21世纪》：如果有二个物业，它们的质量是同样的好，但一个是新加坡本地，一是来自中国或者外地，上市时有没有一些特殊的要求？
　　陈伟生：对交易所来讲，是没有不同标准的。但对于投资者来说，不同地点的物业还是不尽相同的。比如，对于新加坡投资者来说，中国或其它地区的物业要陌生一些，有可能要求也会高一点，因为他们会认为不了解的地方的东西，风险也会相对高一点。
　　这种情况不仅发生在不同地区的物业上，也会发生在不同种类的物业上。如购物中心，有了办公楼，再来一个停车场的话，投资者可能会要求多一些回报来补偿，尤其是第一次的时候。
　　《21世纪》：据了解，在今年1月份，就有内地公司提出在新加坡上市。但至今还没有一个成功上市，其中的原因是什么？
　　陈伟生：我们也听说不止一家中国公司要来新加坡上市。但非常遗憾，我们至今还没有收到一家中国内地的REITs上市申请。
　　《21世纪》：到新交所来上市大概需要多少费用？陈伟生：REITs的上市费用相对低廉，以一只想募集4亿人民币的REITs来计算，其总费用为2000万，约占募集奖金总额的5％。
　　《21世纪》：整个上市过程大约需要多长时间？陈伟生：上市前的准备工作一般要用6－9个月。正式呈交新交所后，一般审核要用8－12周。然后新加坡金管局征询公众意见一般要用2周左右的时间。登记约1－2周，可能会存在的延期为2周。这些过程走完就可以正式挂牌交易了。最长需要约18周的时间。
　　《21世纪》：中国政府自4月份以来对房地产市场进行了宏观调控，为什么你们却反而大举进入？
　　陈伟生：这可能是你个人的错觉。我想强调的是这些投资银行包括我们都不是最近才进入中国市场的。可能是最近大家比较关注这个产品。所以才会有这种感觉。　

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