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银行间市场PK证券交易所 REITs交易选址起悬疑

作者：佚名文章来源：互联网点击数：更新时间：2007-5-10

　     将REITs置于银行间市场交易是否抢了证券交易所的地盘？对权益的争夺贯穿到了任何一个与经济相关的领域。

    4月17日，北京新世纪日航酒店，“第四届中国房地产《结构金融暨投资》亚太会议”的房地产金融组合创新论坛上，一个关于REITs到底应该在证券交易所平台还是银行间市场交易的话题引起了争论。

    争论的起因是，此前几天有媒体报道，央行已指定联华信托和中信证券两家作为内地REITs候选试点机构。如果两家方案可行，将正式推行试点。但与国际上REITs在证券交易所交易的惯例不同，此次试点交易平台放到了银行间交易市场。有论者认为，此种做法是银行在抢夺证券交易所的生意。

    但也有业内人士表示，上述试点还算不上真正的REITs。只是央行在试图培育REITs胚胎。“可以在银行间市场试行成功后，再正式放于证券交易所推行。”

    散户产品还是机构游戏？

    “从REITs的交易机制安排上看，无疑应该在证券市场中来交易。银行间市场还只是一个交易债券的市场，流动性并不充分。”上海证券交易所产品开发部总监陈支左在回答台下提问时表示。

    央行是推动此次试点的“作手”。联华信托和中信证券将分别在银监会和证监会的监管下进行此次试点的全部工作。日前它们已分别编制完成方案，很快将上报央行金融市场司以待审批试点。

    此次试点原则上将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REIT并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定由机构投资者购买的封闭方式。也就是说，它的交易主体不再是通过证券交易所向所有公众开放，而是选择设置了一定门槛的银行间市场进行交易平台的操作。

    在香港和新加坡等市场，REITs大多选择在证券交易市场上市交易。“REITs在证券交易所交易的优势显而易见：广泛的投资群体，产品流动性优势，交易的透明和公正性，信息披露的及时和高效以及交易所监管优势的高效。”陈支左在发言中多次提到REITs在证券交易所上市是主流趋势的观点。

    事实上，也有充分的事实论据作为支撑：截至2005年底，美国197只运作中的REIT，其中有2/3在证券交易所上市交易。

    “澳大利亚交易所有超过40只REITs挂牌，内地熟悉的香港证券交易所，分别有领汇、泓富、越秀以及冠君4只REIT，而新加坡和东京市场也分别有7只和20只REITs在挂牌交易。”陈支左列举道。

    “上证所目前正在努力研究并试图搭建一个真正的REITs平台。目前来说，为REITs提供流动性最好，大宗交易转让平台，同时具有撮合和场外协商功能以及固定收益类双边报价平台，可以完善做市商功能。”陈支左表示。

    为监管立法积累经验

    目前市场置疑主要针对于REITs设立的初衷和功能。既然引进REITs的初衷是中小投资者能够分享房地产行业的利润，其90%的利润用于分配给公众，但如果只是在封闭的银行间市场交易，则最终成为了机构间的游戏。

    上海国际信托有限公司（下称“上国投”）某人士说：“有些制度的设计很难说有明确的初衷。”

    他解释说，REITs对于包括外资在内的所有机构投资者而言，本质上是一个很好的资本退出通道。“对于不想继续下去的项目，可以把它直接卖出去，另外还可以找一个平台上市操作，REITs其实就是这样一个可以承担退出通道的载体。”

    嘉富诚国际资本有限公司房地产金融部副总经理黄建斌表示：“中信证券与联华信托的模式并不是真正的REITs形态，只是监管层在银行间市场做的一次胚胎式的尝试。等政策时机成熟，再放到证券交易所去交易。”

    事实上，这次试点的重要性在于为日后REITs的立法和监管积累经验。

    联华信托在提供给本报记者的资料中声明：在联华的方案中，信托公司通过契约形式与投资者约定一种资金信托的关系，信托资金的具体投向是成熟的商业物业，同时引入一家物业管理公司对物业进行日常的管理；商业银行作为托管人对受托人行使外部监督职能，保障信托财产同时引进证券公司作为承销商承担具体的REITs发售工作。

    外界猜测，中信的方案很可能是建议将商业物业租赁收入作为企业证券化的基础资产，然后发行资产证券化产品。

    上国投某业务操作人士表示：“银行间市场是否能交易成功，取决于是否有购买该产品的市场存在，取决于市场人士的认知程度。目前上国投也在做这方面的市场研究。”

    事实上，除了联华信托的尝试，内地多家信托公司也早已对搭建契约型的REITs平台垂涎已久。

    在会议现场，北京国际信托有限公司（下称“北国投”）总工程师时宝东拉住一位海外基金人士，不停询问国外关于税收在REITs制度设置中的一些问题。“中国目前还没有一个完善的税收制度方面的优惠政策，国外在流转方面的税收是否也同样减免？”

    目前，在时宝东的操盘下，北国投正在努力开发一种“准REITs基金型信托计划”，额度达到30亿元人民币。与此同时，联华和上海国投也都将业务创新点转向此处。

    此外，中房集团前董事长孟晓苏也在积极运作“领锐基金”，重点收购滨海新区范围内的工业厂房。

    另有媒体报道，继越秀REIT之后，第二只以内地物业资产打包赴香港上市的“佳程REIT”也即将成行。它以北京市高级写字楼佳程广场为核心物业，预计融资额度为5亿美元左右。　

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