我简单说一下REITS的意思，它其实是一种很古老的投资方式，但是说它是很新的投资方式也是很有道理的。我们今天讨论这个命题是说香港也有海外资产。

　　另外REITS能不能进行产业开发，新加坡好像有一个20％的限制，日本是50％的限制。

　　REITS引进之后，因为它的技术有它的一些优势，关于这一点一会儿我们有一位REITS很资深的专家王晓麟女士会有更深的讲解。这里要说明一点，在REITS发展比较长的时间里面，REITS是非常知名的企业。为什么这么说呢？比如澳大利亚的情况，澳大利亚现在是澳元，一个澳元是0.77美元。现在LPD拥有49％的达到机构投资级的反差，意思是说现在澳洲本国基本上没有什么房地产可投了。假如我是一个不同的投资人，我现在想投资房地产行业，现在有两样东西摆在我面前，第一个是一个上市的房地产投资，另外一个是像REITS的LPD的一家公司，我选哪一家呢？我看了这个数字以后它的选择是不难做出的。我们再看一下美国的情况，美国的情况上市业绩表现，在所有的美国房地产上市的开发商，它的总的市值只有80亿，REITS这里面各种各样的规模大概是几千亿。资产证券化里面也有做抵押投资的，的确这些融资美国的市场是比较大的。

　　最后我还列了一个表，是给中国的房地产企业看的，物业管理在中国还是一个成熟的房地产开发的行业，在美国它已经做的很成熟了，也是很大的一个行业，这里面的收益率、净资产的利率，从这里看REITS的表现是丝毫不亚于房地产企业的，很多是跑赢了房地产的企业的。

　　总的来说REITS在几个行业最大的市值里是高于房地产企业的，讲了这么多了，REITS不仅仅是一种融资的渠道，它还是可以提升整个房地产行业的整体表现，的它为其它外债投资房地产的行业提供了一个非常好过渡期。所以在一个开放型的行业下，假如中国还会走继续开发的话，我相信REITS也会到中国来。如果REITS到中国来，它会改变房地产行业的一种格局。我的建议是国内房地产企业为什么要考虑通过REITS去融资，不仅仅是REITS的一种（英文）的问题，也是房地产行业重要的一种资产的模式。

　　再顺便说一句，房地产（英文）有些人士分析把它归结在金融行业里面，很多时候还是作为金融行业来看的，现在牵扯到很多资本运作的问题，所以当REITS进入国内以后，是不是国内很多做房地产的开发商，是不是有可能把整个企业往这种方向去发展，这是可以考虑的问题，如果怀着这种想法去考虑的话，REITS的发展是非常好的。如果有这样大的趋势，这种融资我可能调整了，今后十年二十年我会在中国房地产行业上占据非常领先的地位，当然这个过程需要战略上的一些咨询。

　　我简单的对比一下，一个带有战略性的融资和非战略性的融资它的表现有哪些不同，一个非战略性的融资主要是为了解决资金短缺，对于战略性融资来说，满足资金需求这是目标之一，非战略性融资是围绕一个即定的发展业务的发展方向，战略性的融资是围绕公司未来得发展战略来进行的，非战略性融资可能不关注这种情况，就把企业拿过来就好了，至于你是什么人，你的信息是什么，我并不关心，反正能纳入到企业就可以了。非战略性融资过程可能改变企业原有的治理结构，管理体系，如果是战略性融资，会伴随着这个企业命运的有一个提升。你对一个战略性融资来讲，你不会去做那些有悖于企业发展的东西，所以融资应该有一个战略性的考虑，是否符合你的发展需求，能够提升你企业未来的竞争能力。

　　对中国的融资REITS也做了一些股权方式，目前这种方式这个REITS我们要化成“一朵云”。比较好的方式，就是中国企业能够和海外REITS合作也好，不和REITS合作也好，你可以在境外成立一个REITS，你可以用（英文）、（英文）、（英文）的方式把它转进去，然后你可以让境外企业反过来进行投资，其实这种应该说也并不是一种最理想化方式，更好的方式，我们希望将来什么情况呢，就是你的本土的REITS能够充分的发展起来，这点是今天上午巴博士所讲的，建立起本土的融资力量，把本土的大量的民间的农资和老百姓手里的钱，通过REITS的形式，集中起来，能够投资房地产，能够消除金融体系中的很多的金融危险，在这个基础上也可以对海外资金进行融资进行赚钱，如果将来外汇管制放开了，我们就可以直接把国内现有的地产项目装到海外的REITS里面去，直接在海外融资，最后再通过海外融资到国内来。

　　战略性融资，从现在开始中国房地产企业要注重一些东西，第一是规模扩张和创造企业价值，做了一些调查，04年内地79家真正为企业创造了财富，相对来说香港上市的是一家上市公司，他都为股东们创造了财富。也就是说如果你将来要和海外REITS合作，或者你将来自己到REITS上市也好，创造股东价值是非常重要的东西。国内很多东西在内地在REITS是欠缺的，包括一些公司的老总，他的公司已经在海外上市了，甚至各人的股份已经降到了很好的利益。作为房地产企业现在你要向海外REITS去融资，而REITS的特点是90％的收入是分红给股东的，他的这些股东就问为什么要到中国去做这个项目。

　　我们曾经做过中国的房地产净资产回报率和美国房地产净资产回报率的一个对比，从这些数字上看，我们的毛利率非常高，但是我们的净资产回报率并不是很能够让人满意的，在这种情况下你融资的优势在哪里，如果你还是走规模扩张的道路，你融资的时候是否能够一次性得到一笔资金，这是困难的事情，你很难达到一个双盈的局面。

　　第二你如果向海外投资者去（英文）你的这些项目进行融资，你必须要更好的控制你的资产或者你控制你的风险。现在像美林他们已经在中国了很多年了，他们对中国的情况非常清楚，但是也有很多海外的资金，他可能从媒体的渠道看到了中国经济的发展情况，他对中国的情况并不是非常的了解，他进入中国的时候，他就存在很多疑惑，包括我自己也遇到了这样的情况，比如我看到了一个很好的项目，我一进来以后，他就会问你这个项目好像土地使用权限只有50年了，50年之后会发生什么事，这时候我们会跟他解释，50年价格很多等等的情况，这时候我们一下子没有办法接受这些东西。实际上这些东西你如果在一开始能够考虑到的话，你在一开始就能够有比较好的方案去解决它。

　　我们很多企业在高速扩张的情况下，我们的分析还是比较高的，包括我们项目分析，这里面有一个数据，像万科是中国非常有代表性的公司，他是给股东创造比较高的企业，他近三年流动比例很多，我们看一下国外美国上市的五家市值最高的企业，有2.0的，有3.6的，这也就解释了为什么中国的房地产企业一到宏观调控之后，大家都非常难过。我们也知道因为REITS的项目，它的年限通常是8到10年，在这8到10年他希望

　　取得稳定的收入，但是这8到10年，如果说你的项目，你的现金流处于一个紧张的状况，又遇到宏观调控，遇到另外一个80％，他是受不了的，如果这种情况这个合作一开始可能是不成功的。其它的在项目规划和管理方面，中国房地产企业应该说还有很多应该提到的地方，当然我不是做房地产的，我没有资格做过多的评论，我知道有很多的房地产企业做的是非常不错的，但是也有一些做的向不规范的，一个是以土地为核心的运作，第二个是概念炒作，各种各样的概念，创造很多四个字连在一起的东西。

　　中国也有很多的现象，比如打某某基地的概念开始炒作，这些我个人也是怀疑的，但是我不了解情况，我不能进行评论的。比如最大的购物中心，你会不会有一个价格的优势等等的情况，如果你要走一个规范化的海外上市，海外融资的话你必须要从这方面规范起来，这些才能为你的收益预期做一个基础，如果你想做到这一点，在房地产行业把金融做好的话，你必须要这个项目和管理上做一个很大的提高，将来随着中国房地产融资的放宽，这些方面肯定是有好处的。

　　将来我们能不能自己在海外设立一个REITS，第二个问题你在设立一个REITS以后，REITS有私募和公共两种方式，美国（英文）出来以后，有很多的规定，以前很多东西可以豁免的，有了这些东西以后，后期不能豁免了，这方面也要两方面来看，一个是提高中国的成本，你走不走这条路，你要看看是不是愿意负担这个成本，反你的公司治理结果真的提升了，这个钱花进去了，他未来绝对会给你带来非常好的投资的。

　　还有一个透明度的问题，这个问题说它透明度，有时候有点主观色彩的东西，前一阵子北京有房地产的论坛，房地产的一个大腕去了，他们投了一笔资金，最后把这个钱拿回去，拿回去以后缴了40％的税，这个大腕很不理解，说为什么要费这么大的劲把这个钱要拿回去，按照我们中国房地产的投资，你应该要投资呀，还说中国这一块你们留在中国不就省了很多的税嘛。这就反应了中外在概念的掌握上、认证上还是有一定的差异和差距的。因此总的来说，作为一个中国企业对于引进REITS，是应该作为战略性的机遇来把握，你在这个过程中要看到这可能是将来房地产的一个发展的方向，有一个长期的战略定位，在这个过程中不断提升你自己企业的素质，这种融资的结果可能仅仅比你融了一笔钱，投了一笔资大的话，最后祝中国的房地产业越来越好，谢谢！