提问：我想请问长江实业的赵总，你认为做REITS的话，它的利润率分别表现在几方面？谢谢！

　　赵国雄：我觉得从开发商的角度来看，要看看我们本身的物业，我们的物业肯定不是一流的，因为一流的物业不适合做REITS，第一，一流的物业回报肯定没有我们高，所以我们有一些比较旧，比较老的物业回报比较高，租户比较稳定，因为REITS要有一个稳定、高回报，我们要考虑这几个因素，把我们比较旧比较老的物业放在REITS，这个钱拿回来可以降低我们的成本，也可以降低我们融资的压力，对开发商来说把这个物业放在基金里面去，把钱拿回来，用在本行上，这个对发展商来说就是钱可以拿回来，利润比较高。因为物业升值的机会不会很大，所以我们把钱拿回来发展我们的本行，这个对我们的回报比较大，所以我们觉得要到银行贷款也可以，不过你有钱的时候你跟它是朋友，你缺钱的时候他不见你，所以这个也是一个保障。如果银行觉得你只靠他们贷款，会有风险。

　　主持人：谢谢赵总，还有其他问题吗？

　　提问：我们想问一下，纽约大学的劳伦斯先生，因为REITS在美国是比较发达的上市的REITS也非常多，我们想问一下当初在美国出现REITS它主要的是为了开发商融资，还是为了解决美国一般投资者的投资渠道问题？谢谢！

　　劳伦斯：大家可能也会知道，我们那里的REITS实际上在92－93年就已经存在了，当时为什么要有这样的REITS呢？是因为在美国我们是缺乏资金的流动性的，这个情况非常的严重。在80年代和90年代有大规模的借贷，所有的贷款都到期了，许多的业主他们是把自己的地产卖给了公众，这样才能获得一些收益来偿还他们的贷款，这也是我们当代的REITS出现的一个原因。所以很可能它出现的目的是使这些业主有能力充分的利用资本市场，以便获得现金，这样才能把他们的银行贷款慢慢的偿还掉。对投资者来说，当时他们也有机会参与到我们的商业地产的活动当中去，那么REITS从本质上说，在立法层面来看，它的结构在美国被要求是把可收税的90％的收益都要分配给这些投资者，那么由于他的回报率比较高，分红比较高，投资者都趋之若鹜，这也取决于不同的REITS的结构，那么有时候它们是有可以免税的，有时候也是低于一般的所得税的税率。谢谢！

　　提问：我们还有一个问题，就是说在美国一般能够购买REITS上市产品的投资者是哪一种类型的投资者，谢谢！

　　劳伦斯：对一般的零售上来说他是非常喜欢的，对大多数人说投资者主要是189个REITS，但是有一些特例，那么公司他们的资产量都不高，为什么说他们不是太高呢？我的意思是指市值只有11美元，因为他们的资本不是太大，所以大的机构投资者可能不愿意去投资它们，因为机构投资者他们的钱大多数是投入大量资金的公司而不是投向这些公司，因为很难有这种退出的策略，自由的退出所以对他们来说主要是散户的投资者，差不多15％的REITS的市值是由共同基金来拥有的，在美国现在差不多有100个共同基金，他是特别适合投资于公共的资产公司或者房地产公司。谢谢！

　　主持人：谢谢！

　　提问：我是想问一下，劳伦斯先生，我们刚才谈到了，香港的流动汇率，新加坡的流动汇率，我们也谈到了在中国的汇率的浮动的可能性，我的问题是是否会REITS会在美国证交所上市？

　　劳伦斯：就是说中国是不是可以在纽约证交所上市，就是说中国地产企业在美国的纽约，也就是说中国的地产企业是否可以在美国以REITS上市呢？我觉得挺难回答这个问题的，当然他们可以在那进行股票的交易，是毫无问题的，你们是一个外国的公司，当然可以在美国的证券交易所上市，当然会募集很多的资金，在美国的纽约证交所进行股票的交易可以获得很多的资金，那我们的证监会你们披露的原因和等等一系列的原因，这个门坎可能比较高，很可能很难实现，除非你是一个大规模的公司，现在有很多的在美国的REITS他们是在美国证交所交易的，有人是私人化的有人是并购的，这是因为他们的成本的考虑。所以如果你要向成为上市的公司你的交易成本会很除非你能达到临界的资本的质量，否则交易的成本会非常高。

　　主持人：我们想问一下万达的罗总，因为大家都知道万达也是一个著名的房地产企业，也是以商业地产而闻名，相信你们最主要的特点是你们的规模，既然有这种规模，大家知道商业地产比住宅地产更需要资本的支持，我们想知道万达在REITS方面的一些情况。

　　罗昕：应该说商业地产的发展也是一种自持物业的发展，要想超常规的发展对资本的需求量也确实非常大，那么怎么解决呢？针对当前的我们国家融资渠道相对比较单一，基本上是银行一条路，另外对信托国家现在也有所限制，我们在前几年对扩大融资渠道也做了一些尝试，从现在看也取得了一些好的结果，这个过程发展得也非常好，非常顺利，不出意外的话或许以REITS的形式在新加坡、香港一些比较容易融到资的一些地点有所作为。第二个，确实是需要规模，我们在跟外国资本谈的过程当中，像赵先生介绍的第一要规避风险，第二，你必须要有一定的规模，第三，你现在的物业一定要产生效益，而不是建设当中的，他们对建设当中的不是十分感兴趣，按照我们的发展目前今年我们要完成25个Shoppingmall，现在进入市场运行的收租物业质量也非常好，都是在一线城市，因而跟国际的资本的要求相吻合，对接也比较方便，我个人认为这样的一个门对万达来说已经完全打开了。谢谢！

　　主持人：谢谢罗总，我们知道REITS产品是一个非常复杂的金融产品，这个产品跟房地产有关，如果他要在中国的运行他要举行一个系统的法律系统来支撑，我们想问一下邓博士你对中国地产和金融法律的观察，您对这个问题怎么看？

　　邓隆隆：很多人不知道美国没有房地产信托基金法，它是在美国里面856－859符合它的八大要求，一定要最少100个投资人，REITS有几种形态，一种是协会，一种是投资基金。现在融资最可靠的是房地产，因为房地产跑不掉，但是这个法规中国出不来，中国征求意见稿，需要到现在十几个月了还没有，大家说可能明明年年初现在REITS的法规有两个问题，一个到底是营监会起来证监会，营监会说这个是我们管的，证监会觉得这个是融资，跟证券有关，希望两边有统一的法规出现，现在大家可能不知道，中国房地产信托基金几十页的范本政府都要为大家做出来，希望将来不会乱套。应该说中国现在没有，最好是参考新加坡、香港，很快年底肯定会有东西出现，我们律师等待这个法规然后再做出法律文本。

　　赵国雄：60年代美国的REITS跟现在亚洲是不同的，他们出发点是怎么可以帮助金融机构，把他们的基金发出去，REITS的背景要看怎么挽救金融体系，所以美国REITS不是保障投资方，也没有什么法律，因为他们的背景我看就是要解决当时的问题比较多，现在我们亚洲区的REITS是解决融资的问题。所以我们亚洲区的REITS跟美国的REITS是不同的。

　　主持人：谢谢赵总的补充，从目前看如果中国的房地产基金去上市，很大的可能性可能是从商业地产来突破，铜锣湾作为一个知名的百货公司的品牌，我们想问一下你们是不是没有什么资金压力，如果说有的话你们在这几年的运行过程当中是怎么解决这个问题的？请陈董事长回答一下。

　　陈智：应该说商业地产用家是零售商，我们是用家，这么多年我们发现特别是Shoppingmall的兴起，应该说资金需求很紧缺，我们有一部分是租用，也有一部分是提供管理，我们25个省拥有46家Shoppingmall，总的商业面积达到459万平方米，目前来看有相当一部分资金上是有问题的，这些开发商也找不到更好的办法，最开始的时候有一些都想要出售，就是把商业地产出售，经过两年大家的讨论有很多大型的开发商出了这样那样的小故障，大家觉得这个办法行不通，有些开发商想找一个中间的路线，就是我返租五年，那五年后怎么办呢？所以我觉得REITS出现在这个时候是最适合的。我们资金的短缺会从我们自己的角度去考虑，我们也会从一些为我们服务的开发商找一些渠道。

　　提问：我想请问长江实业的赵总，你觉得选择香港或者是新加坡操作REITS难易程度哪个更容易一些？

　　赵国雄：我看不是市场的问题，应该有几个因素要考虑，一个是稳定回报的物业，因为我们的投资商需要回报的，所以挑选物业的时候要非常注意。我们还有几个问题要解决，第一个，是产权的问题，大家知道新的物业产权是比较清楚的，老的物业产权不一定清楚。从来我们大概比方说20年前，国内没有产权这个概念，那个时候购买的物业产权不一定有一个非常好的登记。所以产权的问题我们一定要解决。比方说你现在放一个新的物业进去，他们还是有一个产权的。另外一个也是我们国内税务的问题，现在国家的税务法律利率要完税后才可以卖到外面去，我们现在问税时间大概是6个月到1年，这个也是要解决的。还有一个是股级的问题，我们把我们的资产放进去要有一个股级问题。另外我们也是一个资金的问题，因为现在中国的法律在国内还没有完整，所以将来要是物业收回来也需要比较长的时间，这个也影响我们租金收入的稳定。当然还有其他比较小的问题，所以这几个重要的问题我们要先解决，才可以到香港、新加坡去挂牌，应该说香港是一个刚起启动的市场，我们的条件比较好，香港也要开拓房地产信托基金的市场，所以他们要给我们多一点的支持。所以内地的朋友要香港、新加坡去挂牌，这是一个比较好的选择。他们需要投资回报一定要高、稳定，所以现在香港股票市场和新加坡股票市场比较过热，如果香港可以成功发展房地产投资信托基金的市场，香港应该说比较受投资欢迎，因为香港市场比较大。我们希望不久的将来香港有一个两个三个，房地产投资信托基金看看那个时候情况是怎么样，再做一个决定，现在表面来看香港是一个比较好的选择，还是要看看他们将来运作的怎么样的。谢谢！